Главная » Статьи » Интересные статьи от IRN.RU » Информационный партнер IRN.RU

Квартира на продажу: делать ремонт или нет.

Постоянный адрес материала: http://www.metrinfo.ru/articles/106859.html

Квартира на продажу: делать ремонт или нет. Продавцу – выгода, покупателю – доплата? Хитрая арифметика. Советы частному инвестору; выбор между новостройкой и вторичкой, расчет на целевую аудиторию

Текст : Владимир Абгафоров

Дата: 26 ноября 2012 | www.metrinfo.ru

Квартиры, продающиеся на рынке, бывают самые разные - в смысле их состояния. От объектов, полностью пригодных для жилья (новоселу остается только купить домашние тапочки), до новостроек в состоянии «голого бетона» и бывших «бомжатников» на вторичке. Понятно, что жилье с отделкой выглядит симпатичнее. Однако вроде бы следующий из этого вывод - что частному инвестору однозначно стоит сделать ремонт, чтобы увеличить рентабельность своего вложения денег, - при ближайшем рассмотрении оказывается вовсе не таким очевидным.

В том, что здесь и как, и разбирался обозреватель «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru».

Новостройки: маятник качнулся назад
Начнем с небольшого исторического экскурса. В советские годы отделка в новостройках была строго обязательной: квартира непременно встречала своих жителей салатовым кафелем, линолеумом на полу и обоями в полосочку.

Практика сохранилась и в первые постсоветские годы. Но потом отцы-основатели московского стройкомплекса заметили, что многие элементы отделки новых домов моментально оказываются на соседней свалке. Изучение вопроса показало, что те новоселы, что посостоятельнее, категорически отказываются от навязанных интерьеров. И было решено проводить диверсифицированную политику: на аренду квартиры  или на продажу стали сдавать без отделки (это, в частности, позволяло уменьшить их цену), а вот то, что город предоставлял в рамках социальных программ (многодетные семьи, переселенцы из сносимых пятиэтажек, etc.), продолжали приводить в жилой вид. У специалистов появился даже такой термин - муниципальная отделка.

В последние годы, однако, заметен некоторый разворот тенденции: отделка вновь появляется и в «продажных» объектах. «Как правило, с отделкой предлагаются квартиры в комплексах классов эконом или комфорт, - говорит Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость». - В настоящее время около 23% корпусов предлагаются с каким-либо вариантом отделки. Причем бОльшая часть – 14,5% - предлагается исключительно с отделкой, которая включена в стоимость квартиры. Они чаще относятся к экономклассу. В комфорте отделка является дополнительной опцией и предоставляется по желанию покупателя».

Другие опрошенные нами эксперты называли другие цифры, но в целом картина получалась похожая. Во-первых, без отделки продается пока все-таки основная масса новостроек, но доля предложений с отделкой растет. А во-вторых, продвигается новая тенденция «снизу», то есть с самых дешевых сегментов рынка.

«Застройщик не рассматривает отделку как способ увеличить цену квартиры; скорее это инструмент для повышения динамики продаж, особенно в экономклассе, - отмечает Наталья Козлова, генеральный директор ОАО «Главмосстрой-недвижимость». - Здесь покупатель, как правило, вкладывает максимум наличных средств в покупку квартиры. Если же придется делать ремонт, то покупателю надо будет тратиться не только на него, но и на аренду временной квартиры. Поэтому квартиры с отделкой становятся все более популярны: покупатель вкладывает все средства, включая те, которые планировал на ремонт, а значит, может, например, купить квартиру большей площади». (Подробнее на эту тему читайте в статье «Новостройки: квартиры с отделкой. Подмосковье опередило столицу. Потребители голосуют за экономию времени и нервов. Плюс 5-10% к цене и можно праздновать новоселье».)


Без отделки. Совсем
Перейдем теперь к конкретным цифрам - тому, в какую сумму обойдется покупателю «доведение до ума» приобретенной новостройки. Начнем с квартир совсем без отделки - их, как мы помним, на рынке большинство. Разумеется, назвать совсем точные цифры в статье вряд ли возможно: тут многое зависит от вкусов потребителей, используемых материалов и т. п. Не забудем и еще об одной детали: в панельных новостройках, пусть даже самых неотделанных, все равно есть внутренние стены - без них нельзя, так как они являются несущими элементами здания. А вот в домах, возведенных по другой технологии - монолитной, внутренних стен часто нет вообще. Следовательно, надо ставить, что, конечно, удорожает процесс. Но все-таки -  сколько?

Самую скромную оценку дал Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс»: по его словам, самый бюджетный ремонт обойдется в $200 за кв. м, более качественный - от $500.

Остальные эксперты называли суммы повнушительнее. Так, по мнению Инны Игнаткиной, директора отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне, минимальная цена ремонта составит 8-12 тыс. руб. за кв. м. Это для экономкласса, а в более дорогих сегментах (вспомним уж кстати и о них) цифры будут такими: 25-40 тыс. в бизнесе и 45-110 тыс. руб. в элите.


Марина Тимашова, замдиректора по маркетингу девелоперской компании «Сити-XXI век», считает, что минимальная цена в доме - 10-13 тыс. руб. за кв. м. Это в доме, где возведены межкомнатные стены. Если же нужно их проектировать и возводить, а также проводить по квартире электричество (провода ведь прячутся в стены - так что в доме, где нет внутренних перегородок, и электропроводка заканчивается у щитка), то сумма возрастает еще на 3-5 тыс. на кв. м.

И, наконец, Татьяна Кузнецова, директор департамента продаж недвижимости компании «Эталон-Инвест», назвала сумму в $700-800 за кв. м - таким образом, ремонт однокомнатной квартиры площадью 40 кв. м обойдется примерно в 1 млн руб.

Частичная отделка: вопрос в «частичности»
Весьма частое предложение - новостройки с «частичной» отделкой. В принципе, понятно: застройщик провел часть ремонтных работ, а остальное оставил на покупателя. И главный вопрос тут - что именно сделано?

«Частичная отделка (она же «квартира под чистовую отделку») - это, наверное, самое расплывчатое понятие, - говорит Марина Тимашова («Сити-XXI век»). - Каждый из застройщиков подразумевает что-то свое: различные комбинации наличия тех или иных элементов». Как поясняет эксперт, чаще всего этот вид отделки встречается в таком варианте. Полы уже подготовлены и выровнены, готовы межкомнатные перегородки, стены и потолки требуют окончательной шпаклевки, электрика может быть разведена по квартире, а может быть только введена в квартиру до щитка, все трубы проведены в санузлы, но отсутствует сама сантехника (смесители, раковины, унитазы), нет межкомнатных дверей, у окон нет подоконников и откосов.

Что касается цен, то Татьяна Кузнецова («Эталон-Инвест») сообщила нам, что приведение квартиры из «частичной отделки» в жилое состояние обойдется примерно в 9 тыс. руб. за кв. м.


Полная отделка: сплошные плюсы, если качество соответствует
Такие квартиры, заверили наши эксперты, действительно соответствуют заявленному: в них готово абсолютно все. Покупателю остается только купить мебель. Кстати, данную услугу - приобретение обстановки - многие застройщики тоже предлагают. Но уже за отдельные деньги.

Полная отделка - это сплошные плюсы для потребителей. Первое - дешевизна. «Поскольку материалы застройщик закупает по оптовым ценам и располагает собственными строительными бригадами, стоимость таких работ сокращается до минимума, - убежден Павел Лепиш («Домус финанс»). - Например, в микрорайоне «Новое Домодедово» двухкомнатную квартиру площадью 57 кв. м можно купить без отделки за 3,078 млн руб., а с отделкой аналогичная квартира обойдется в 3,22 млн. Таким образом, разница в цене составляет менее $100 за кв. м».

Есть еще пара соображений, на которые обратили наше внимание специалисты пресс-службы ЗАО «Дон-Строй Инвест». Новостройка с отделкой оказывается особенно интересной покупателям, приобретающим жилье в кредит. Если делать в новой квартире ремонт, то придется на этот период снимать жилье, т. е. платить одновременно и по кредиту, и за аренду. В случае же с готовым жильем трат на съем можно избежать. Еще - жители избегают «счастья» жить в атмосфере соседских ремонтов, а с первого же дня наслаждаются тишиной, чистотой и уютом.

Так что вопрос к готовым квартирам, собственно, один: понравится ли качество? И не будут ли жители чувствовать себя «инкубаторскими» - у всех одинаковые квартиры? Однозначных ответов тут нет. Иногда застройщики действительно чересчур экономят - к примеру, ставят столь хлипкие входные двери, что жильцы сразу же меняют их на нечто более основательное. Если же все сделано качественно, то подобных вопросов не возникает. Например, по данным пресс-службы «Дон-Строй Инвест», в ЖК «Лосиный остров» квартиры небольшой площади (47,5 кв. м) в двух разных корпусах продаются с отделкой и без отделки за 9,7 и 7,7 млн руб. соответственно. Разница в цене составляет около 2 млн руб., и получает покупатель за это итальянскую плитку от Atlas Concorde, финскую паркетную доску от Upofloor, итальянские межкомнатные двери Porte Bolini, швейцарскую сантехнику Laufen...

А в микрорайоне «Царицыно», напоминает Ольга Новикова («НДВ-Недвижимость»), квартиры предлагаются как без отделки, так и с отделкой чистовой и под ключ. В последнем случае имеются три дизайнерских варианта: «Классика», «Средиземноморье» и «Кантри».


Вторичка: все по-своему, но похоже на новостройки
На рынке ненового жилья своя специфика. Квартир без отделки там не бывает. Но, с другой стороны, иные жильцы доводят свои жилища до такого состояния, что голые бетонные стены выглядят лучше.

У риелторов на предмет состояния вторичных квартир существует своя классификация:

- квартира «убитая». Такие обычно остаются после алкоголиков, бомжеватых пенсионеров и прочей подобной публики. «Вид такой квартиры бывает ужасающий и порой отпугивает даже тех весьма бестрепетных покупателей», - говорит Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». Понятно, что данные объекты нуждаются в серьезном ремонте. «Работы требуются полномасштабные, капитальные, - убежден Олег Самойлов, генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость». - В частности, обычно нужна замена всех инженерных систем, включая прокладку новой электропроводки и установку новых труб водоснабжения и водоотведения».

Одним словом, такие квартиры являются, по существу, аналогом новостройки без отделки: сделать там предстоит не меньше. А иногда и больше - если учитывать несколько контейнеров, на которых уезжает на помойку барахло прежних хозяев.

- квартира «под ремонт». Во многом похожа на предыдущую категорию. Отличия сводятся к тому, что нет такого количества хлама. И что среди всеобщей разрухи может оказаться что-то работоспособное - скажем, электропроводку менять не надо. Соответственно, и стоимость ремонта окажется меньше.


- «советский» ремонт. В этом случае в квартире все сделано, и даже вполне нормально - но лет 20 назад. Поэтому все обветшало, да и внешний вид старого линолеума и обоев сегодня не впечатляет. Такие квартиры у покупателей не вызывают особого отвращения. Более того, если денег совершенно не хватает, какое-то время можно пожить и в подобном интерьере - пока не будут собраны деньги на ремонт.

- «жилое состояние» (оно же «нормальное»). Как правило, если продающая сторона не приукрашивает (а такое на рынке сплошь и рядом), здесь речь идет о нормальном ремонте. Только сделан он лет 5-7 назад и немного пообветшал. По мнению Олега Самойлова («Релайт-Недвижимость»), подобные квартиры обычно нуждаются в легкой «косметике», не более того.

Категория: Информационный партнер IRN.RU | Добавил: admin (03.12.2012)
Просмотров: 2854